관이 이끈 재건축, 무엇이 문제인가 (올림픽훼밀리아파트)

2026-11-03 · 방송 원고

유튜브 방송 원고입니다(2026년 11월 3일 작성).

들어가며

안녕하세요. 오늘은 우리 올림픽훼밀리타운 재건축 이야기를 아주 쉽게 해 보겠습니다. 중학생도 알아듣게 말씀드리겠습니다.

반장 선거를 떠올려 보세요. 선생님이 반장 선거 준비를 처음부터 도와줍니다. 후보 등록도 챙기고, 선거 진행도 돕습니다. 그런데 그 선생님이 선거가 제대로 됐는지 판정하는 심판도 맡았습니다.

나중에 학생 하나가 묻습니다. "선생님, 표를 어떻게 세셨어요?" 선생님은 "한 장씩 다 봤다. 그런데 본 기록은 따로 없다"고 답합니다. 학생이 이의를 내려고 하자, 이의 신청서를 받지도 않습니다.

우리 단지 재건축 추진위원회가 만들어지는 과정에서 송파구청과 주민 사이에 있었던 일이 이런 모양입니다. 오늘 말씀드리는 숫자와 문장은 모두 구청이 보낸 문서, 추진위원회 회의자료, 서울시 고시에서 나온 것입니다. 단락마다 출처를 함께 적었습니다.

1. 도우미이자 심판

먼저 구청이 맡은 역할이 두 가지입니다.

첫째, 도우미입니다. 서울시에는 '공공지원'이라는 제도가 있습니다. 구청이 재건축 초기 절차를 도와주는 제도입니다. 우리 추진위원회의 제3차 회의자료에도 송파구청을 '공공지원자'라고 적어 두었습니다. (출처: 추진위원회 제3차 회의자료, 2026. 5. 28.)

둘째, 심판입니다. 추진위원회를 승인하는 곳도 송파구청입니다. 승인한 뒤 잘 운영되는지 감독하는 곳도 송파구청입니다. (출처: 송파구 추진위원회 구성 승인 검토 보고와 승인서, 2025. 12. 24.)

도우미 일이 어디까지였는지 하나 보겠습니다. 추진위원회는 사업을 대신 관리해 줄 '정비업체'를 뽑아야 합니다. 그런데 그 업체들의 자격을 심사하는 일을 구청이 맡았습니다. 구청 공문 제목이 '입찰참여자 자격심사 위탁'입니다. (출처: 송파구 공문 주택사업과-5958, 2026. 3. 23.)

심사위원은 6명이었고, 한 사람에 15만 원씩 모두 90만 원의 수당을 달라는 구청 공문이 있습니다. 그리고 추진위원회 장부에는 2026년 4월 2일에 '정비업체자격 평가위원 수당 6인 90만 원'을 낸 기록이 있습니다. (출처: 송파구 공문, 추진위원회 2026년 4월 입출금 세부내역)

그런데 구청은 정보공개 답변에서 이 업체가 "공공지원 절차가 아닌 일반경쟁입찰로 선정되었다"고 적었습니다. 같은 답변에 자격심사를 위탁받았다는 공문이 함께 들어 있었습니다. 공공지원 절차가 아니라면, 구청이 왜 업체 자격심사를 맡았는지는 설명되지 않았습니다. (출처: 송파구 정보공개 결정 통지, 2026. 9. 22.)

감독은 어땠을까요. "구청이 추진위원회를 지도점검한 문서를 달라"고 하자, 구청은 "우리 구에서 생산하거나 보유하지 않은 정보"라고 답했습니다. (출처: 송파구 정보공개 결정 통지, 2026. 9. 2.)

이것이 곧 감독을 하지 않았다는 뜻인지는 아직 모릅니다. 확실한 것은 "그 기록이 구청에 없다고 구청이 답했다"는 사실입니다.

2. 너무 빨랐던 승인

날짜를 차례로 보겠습니다.

2025년 10월 15일, 추진위원회 구성을 위한 주민설명회
11월 20일부터 24일까지, 동의서 접수 (구청 문서에는 동의서를 걷은 날이 11월 18일로 적혀 있습니다)
11월 25일, 승인 신청
12월 24일, 승인

동의서 접수가 끝난 바로 다음 날 승인을 신청했습니다. 신청하고 29일 만에 승인이 났습니다. 주민설명회부터 승인까지는 70일입니다. (출처: 송파구 승인 검토 보고, 추진위원회 경과보고)

빠른 것이 그 자체로 잘못은 아닙니다. 그러나 2,478명의 동의서를 이 기간에 어떻게 심사했는지는 기록으로 확인되어야 합니다. 그 기록 이야기가 다음입니다.

3. 아슬아슬한 과반, 그런데 근거 기록이 없다

추진위원회를 만들려면 땅과 집 주인, 즉 토지등소유자의 과반이 동의해야 합니다.

소유자 수: 4,772명
과반이 되려면: 2,387명
구청이 승인한 동의자: 2,456명, 51.46%

과반보다 69명 많습니다. 100명이 안 되는 차이입니다. (출처: 송파구 추진위원회 구성 승인서, 2025. 12. 24.)

그런데 구청이 "승인 심사 때 쓴 명부"라며 공개한 명부를 직접 세어 보면 동의자가 2,452명입니다. 승인서 숫자와 4명이 다릅니다. (출처: 송파구 공개 명부, 직접 집계)

신청할 때 동의자는 2,478명이었습니다. 구청은 여기서 22명을 뺐습니다. 이유는 "구비서류 미비 등" 한 줄입니다. 누구를, 왜 뺐는지는 적혀 있지 않습니다. (출처: 송파구 승인 검토 보고)

구청 설명은 이렇습니다. 동의서 원본의 지장, 신분증 사본, 등기부상 소유자 일치를 "직접 전수 대조·확인"했다고 합니다. 그러면서 심사표, 검토대장, 빠진 서류의 개별 사유 목록은 "별도로 생성·관리하지 않는다"고 했습니다. (출처: 송파구 정보공개 결정 통지, 2026. 10. 8.)

한 달 전 9월 2일 통지에서는 "동의서가 규정을 충족하였는지에 대한 검토내용"을 공개한다고 적었습니다. 그런데 정작 그 검토 기록은 없다고 한 것입니다. (출처: 송파구 정보공개 결정 통지, 2026. 9. 2.)

시험지 2,478장을 다 채점했는데 채점표가 하나도 없는 셈입니다. 69명 차이로 갈린 결과라면, 채점표가 더 중요합니다.

지금은 사정이 달라졌다는 말도 나올 수 있습니다. 실제로 2026년 5월 7일 변경승인 때 동의율은 73.45%였고, 6월 29일 주민총회에서 보고된 추진위원회 구성 동의자는 3,630명입니다. (출처: 추진위원회 경과보고, 2026. 6. 29. 주민총회 의사록)

하지만 오늘 묻는 것은 처음 승인 때 69명 차이를 구청이 무엇으로 확인했느냐입니다. 그 첫 승인이 있어야 지금의 추진위원회도 있습니다.

4. 가격표를 보기 전에 찍은 도장

추진위원회 동의서에는 '이 동의는 나중에 조합설립에도 동의한 것으로 본다'는 취지와 함께 "사전에 충분히 설명·고지받았습니다"라는 문구가 미리 인쇄되어 있습니다. 조합설립 동의로까지 이어지는 도장이었습니다. (출처: 추진위원회 구성 동의서 서식)

그런데 내가 나중에 돈을 얼마나 더 내야 하는지, 그 '추정분담금'을 계산하는 방법이 처음 공식 문서에 나온 날은 2026년 10월 15일입니다. 서울시가 정비구역을 지정하면서 낸 고시입니다. 동의서를 걷은 날부터 331일 뒤입니다. (출처: 서울특별시고시 제2026-567호, 2026. 10. 15. / 계산: 2026. 10. 15. − 2025. 11. 18. = 331일)

구청과 추진위원회가 공개한 자료 안에서는, 동의서를 받을 때 실제로 무엇을 설명했는지 보여 주는 설명자료나 안내문을 찾지 못했습니다. 설명회를 열었다는 기록만 있습니다.

그 고시에 실린 '추정비례율'은 74.42%입니다. 비례율은 재건축 뒤에 내 헌 집 값을 몇 퍼센트로 쳐 주느냐를 보여 주는 숫자라고 생각하시면 됩니다. 내 집을 감정해서 10억 원이 나왔다면, 새 아파트를 받을 때는 약 7억 4천만 원어치 권리로 계산된다는 뜻입니다. 새 아파트 분양가가 이 권리가액보다 비싸면 그 차이만큼 분담금을 냅니다. 비례율이 낮을수록 내야 할 돈이 커집니다. (출처: 서울특별시고시 제2026-567호 시보 92쪽. 총수입 14조 6,912억 원, 총지출 4조 6,601억 원, 종전자산 13조 4,790억 원으로 다시 계산해도 74.42%)

물건값을 모르는 채 계약서에 먼저 서명한 것과 비슷합니다. 다만 이 숫자도 아직 '추정'입니다. 우리가 확보한 고시와 추진위원회 자료에서는 공사비를 3.3㎡당 얼마로 잡았는지 찾을 수 없었습니다. 공사비가 오르면 이 숫자는 더 내려갈 수 있습니다.

5. 빚으로 꾸린 살림

추진위원회의 2026년 수입 예산은 94억 8,800만 원입니다. 그중 89억 7,368만 6,716원이 빌린 돈입니다. 94.6%입니다. 100원을 쓰겠다고 하면서 그중 95원을 빌려 오겠다는 계획입니다. (출처: 2026. 6. 29. 주민총회 회의자료 159쪽, 제6호 안건 / 계산: 8,973,686,716 ÷ 9,488,000,000 × 100 = 94.6%)

빌릴 곳은 설계자 30억 원, 서울시 15억 원, 정비업체 5억 원, 그리고 토지등소유자 등 약 39억 7천만 원입니다.

갚는 방법은 네 가지 빚 모두 똑같이 적혀 있습니다. "시공자 선정 후 시공자로부터 조달한 차입금을 통한 원리금 일시 상환." 쉽게 말하면, 나중에 건설회사한테 다시 빌려서 한 번에 갚겠다는 것입니다. 건설회사가 빌려준 돈은 결국 사업비가 되고, 사업비는 주민 분담금에 들어갑니다. (출처: 같은 회의자료 170~171쪽, 제8호 안건)

예산은 빌릴 수 있는 한도입니다. 9월 30일까지 실제로 새로 빌린 돈은 정비업체에게서 받은 4억 원입니다. 2026년 8월 11일에 3억 원, 9월 9일에 1억 원이 들어왔습니다. 설계자와 서울시에서 빌린 돈은 아직 0원입니다. 다만 앞으로 빌릴 돈의 상환 방법이 모두 나중의 건설회사 대여금에 기대고 있다는 점은 같습니다. (출처: 추진위원회 2026년 8월·9월 입출금 세부내역, 2·3분기 자금수지보고서)

주민이 볼 수 있는 서울시 정비사업 정보공개 사이트('정비사업 정보몽땅')의 '자금입출금관련 약정·계약서' 칸은 2026년 11월 2일 화면에서 0건입니다. (출처: 정비사업 정보몽땅 화면, 2026. 11. 2.)

법은 추진위원회가 돈을 빌리면 빌려준 사람, 금액, 이자, 갚는 방법을 구청에 신고하게 하고, 그 신고 내용을 공개하게 합니다. 그래서 칸이 비어 있다는 것만으로 법을 어겼다고 말할 수는 없습니다. 구청에 신고가 들어갔는지는 구청에 정보공개를 청구해 확인할 일입니다.

6. 서울시 돈 15억 원은 어떻게 된 걸까

추진위원회는 2026년 예산에 서울시에서 빌릴 돈 15억 원을 넣었습니다. 서울시의 '정비사업 융자'라는 제도입니다. 공짜로 주는 지원금이 아니라 빌리고 갚는 돈입니다. (출처: 추진위원회 제3차 회의자료 66쪽, 2026. 6. 29. 주민총회 회의자료 159쪽)

그런데 추진위원회가 회의자료에 붙여 둔 서울시 공고를 보면, 신청 요건 첫 번째가 "정비구역이 지정된 구역일 것"입니다. 접수 기간은 2026년 5월 1일부터 11일까지였습니다. (출처: 서울시 공고 제2026-1261호, 추진위원회 회의자료에 첨부)

우리 단지가 정비구역으로 지정된 날은 2026년 10월 15일입니다. 접수 마감보다 157일 뒤입니다.

5월 28일 추진위원회 회의에서 한 위원이 물었습니다. "서울시에 신청하였는가?" 답은 이랬습니다. "총회 의결이후 신청가능 하기에 하반기 신청예정임." (출처: 추진위원회 제3차 회의 의사록 5쪽, 2026. 5. 28.)

한 달 뒤 6월 29일 주민총회 자료에는 이렇게 적었습니다. 첨부한 공고는 상반기 공고이고, 하반기 공고가 나오면 기준에 맞춰 신청할 예정이라는 취지입니다. (출처: 2026. 6. 29. 주민총회 회의자료 170쪽, 제8호 안건)

그리고 9월 30일까지 서울시에서 들어온 돈은 0원입니다. (출처: 추진위원회 2·3분기 자금수지보고서)

그러니 "서울시 돈을 법을 어기고 받았다"고 말하지는 않겠습니다. 받은 돈이 없기 때문입니다. 남는 질문은 이것입니다. 하반기 공고가 실제로 나왔는지, 그 공고의 기준에 우리 추진위원회가 맞았는지, 그리고 실제로 신청했는지입니다. 신청 자격이 없는 시점에 예산부터 넣고 주민총회 의결을 받은 것이라면, 그 예산은 처음부터 실행할 수 있는 것이었는지도 물어야 합니다. 신청 여부는 서울시에 정보공개를 청구해 확인할 수 있습니다.

7. 물어볼 길이 막혔다

정보공개 제도에는 안전장치가 있습니다. 구청의 답이 마음에 들지 않으면 '이의신청'을 할 수 있습니다. 구청은 이의신청을 받으면 7일 안에 다시 판단해야 하고, 요건이 안 되면 '각하'라는 결정을 문서로 알려야 합니다. 접수 자체를 받지 않는 방법은 법에 없습니다. (근거: 정보공개법 제18조, 같은 법 시행령 제18조, 민원처리법 제9조)

우리 쪽은 이의신청을 두 번 냈습니다.

첫 번째, 2026년 10월 1일. 구청 민원실 창구에서 서류를 돌려받았습니다. 메모에는 "공개 결정에 대한 이의신청은 제3자의 경우에만 해당됩니다"라고 적혀 있었습니다.

같은 날 민원행정과 직원과 통화했습니다. 직원은 "이의신청은 못하지만 행정심판은 하실 수 있어요"라고 말했습니다. (출처: 2026. 10. 1. 통화 녹음 07:34)

두 번째, 구청은 2026년 10월 22일 공문으로 "공개결정으로 통지된 사항으로 … 이의신청 요건에 해당되지 않아 부득이하게 접수가 불가"하다고 답했습니다. (출처: 송파구 공문 민원행정과-31872, 2026. 10. 22.)

그런데 그 원래 결정에는 '없다'고 답한 항목도 있었고, 아예 답을 적지 않은 항목도 있었습니다. 그것을 통째로 '공개 결정'이라고 부른 것입니다. (출처: 송파구 정보공개 결정 통지, 2026. 9. 22.)

그리고 세 번의 결정 통지 모두, 법에 정해진 결정통지서 양식이 아니라 전자우편 본문으로 왔고, 공개하지 않거나 없다고 한 부분에 대해 어떻게 불복하는지 적혀 있지 않았습니다.

정리하면 이렇습니다. 물으면 "기록이 없다"고 합니다. 다투려 하면 "접수가 안 된다"고 합니다.

마무리 — 왜 감사원인가

구청은 추진위원회를 돕는 도우미이면서, 승인하고 감독하는 심판입니다. 그 구청이 자기 심사를 스스로 다시 들여다보기는 어렵습니다. 그래서 밖에서 들여다볼 기관이 필요합니다. 그곳이 감사원입니다.

경우는 둘뿐입니다.

기록이 정말 없다면, 2,478명의 동의서 심사와 22명 제외, 추진위원회 감독이 남는 근거 없이 이루어진 것입니다.

기록이 있다면, 주민이 볼 수 있어야 할 기록이 공개되지 않은 것입니다.

어느 쪽이든 확인이 필요합니다. 감사원은 구청에 이의신청 처리대장, 동의서 심사 기록, 지도점검 실적을 직접 요구할 수 있습니다.

마지막으로 꼭 알아 두실 것이 있습니다. 추진위원회 구성에 동의하신 분은, 법상 조합설립에도 동의한 것으로 봅니다. 다만 조합설립인가 신청 전에 반대의 뜻을 문서로 표시하면 그렇게 보지 않습니다(도시 및 주거환경정비법 제31조 제3항). 이 문은 조합설립인가 신청 전까지만 열려 있습니다. 방법은 '재건축 이야기'에 함께 실린 주민공지문 「올림픽훼밀리아파트 주민들에게 드리는 글」의 15절과 맨 뒤 반대의사표시서 양식을 참고해 주십시오.

오늘 말씀드린 숫자와 문장의 출처는 글 끝에 모두 적어 두었습니다. 직접 확인해 보시기 바랍니다. 감사합니다.

출처

송파구 추진위원회 구성 승인 검토 보고·승인서(2025. 12. 24.)
송파구 정보공개 결정 통지(2026. 9. 2., 2026. 9. 22., 2026. 10. 8.)
송파구 공문 주택사업과-5958(2026. 3. 23.), 평가위원 수당 지급 요청 공문
송파구 공문 민원행정과-31872(2026. 10. 22.)
1. 1. 1. 송파구청 민원행정과 통화 녹음
추진위원회 제3차 회의자료와 의사록(2026. 5. 28.)
1. 1. 1. 주민총회 회의자료(제6호·제8호 안건)와 의사록
추진위원회 월별 입출금 세부내역(2026년 4월·8월·9월), 2·3분기 자금수지보고서(정비사업 정보몽땅)
서울시 공고 제2026-1261호 「2026년 정비사업 융자금 지원계획」
서울특별시고시 제2026-567호(2026. 10. 15.) 정비구역 지정 고시
추진위원회 구성 동의서 서식, 송파구 공개 명부, 추진위원회 경과보고(변경승인 동의율)
정비사업 정보몽땅 일반문서열람 화면(2026. 11. 2.)
공공기관의 정보공개에 관한 법률 제18조, 같은 법 시행령 제18조, 민원 처리에 관한 법률 제9조, 도시 및 주거환경정비법 제31조 제3항

판례는 쓰지 않았습니다.