열 집 중 일곱 떠났다 — 우리 단지 재건축, 서명 전에 꼭 보세요
· 방송 원고
2026년 10월 22일 유튜브 라이브 방송의 원고입니다. 방송 뒤에 확인된 사실에 맞추어 일부 문장을 고쳤습니다. 고친 곳은 글 끝에 적었습니다.
첫째. 관이 이끈 추진위 — 누가, 어떻게 만들었나
어느 날 갑자기 추진위원회가 생겼습니다.
주민 대부분은 언제, 누가, 어떻게 만들었는지 모릅니다.
구청 기록으로 그 과정을 따라가 보겠습니다.
2025년 6월 13일, 추진위 구성을 공공지원해 달라는 요청이 있었습니다.
7월 7일, 송파구가 추진위 구성 지원 계획을 세웠습니다.
9월 18일, 구청이 공공지원 정비업자를 선정했습니다.
10월 17일, 송파구가 예비 위원장과 감사 후보를 모집한다고 공고했습니다.
후보 등록 기간은 단 이틀이었습니다.
후보가 한 명씩만 나와서 투표 없이 확정됐습니다. (송파구 공고 제2025-1976호, 11.5.)
11월 10일, 추진위원 124명이 단 하루 만에 접수됐습니다.
11월 18일부터 동의서를 받기 시작했습니다.
동의서에는 이미 추진위원 명단이 인쇄되어 있었습니다.
주민은 위원을 고른 것이 아니라, 정해진 명단에 서명한 것입니다.
언론 보도로는 동의서를 받은 지 4일 만에 50%를 넘겼습니다. (더팩트 2025.12.12.)
12월 24일, 구청이 추진위원회를 승인했습니다.
공고, 후보 자격심사, 동의서 검인을 모두 구청이 했습니다.
그래서 관이 만든 추진위라고 하는 것입니다.
그렇다면 묻겠습니다.
그 124명은 누구의 추천으로 모였습니까?
하루 만에 124명이 접수된 경위를 묻겠습니다.
주민 투표 없이 확정된 위원장이 주민 전체를 대표한다고 할 수 있습니까?
추진위가 생기기 전 준비위원회가 쓴 돈과 한 일은 2026년 6월 총회에서 그대로 넘겨받았습니다.
그 준비위원회 명단과 돈의 내역은 아직 공개되지 않았습니다.
저는 이 자료를 구청과 추진위에 정식으로 청구해 두었습니다.
(출처: 송파구 추진위원회 구성 승인 검토 보고의 추진경위. 공공지원 자체는 도시 및 주거환경정비법 제118조에 근거가 있어 그것만으로 위법은 아닙니다. 다툴 점은 동의와 설명 절차입니다.)
둘째. 왜 관이 앞장서나 — 세금은 어디로 가나
누가 주도합니까? 서울시입니까, 구청입니까?
둘 다입니다.
추진위 구성은 송파구가 공공지원으로 이끌었습니다.
정비계획 심의와 정비구역 지정 고시는 서울시가 했습니다. (2026.4.10. 심의, 10.15. 고시)
법은 구청장이 추진위 구성을 지원할 수 있게 하고, 그 비용은 구청이 내도록 정하고 있습니다. (도시 및 주거환경정비법 제118조 제2항·제4항)
그런데 구청이 지원했다고 확인되는 비용은 평가위원 수당 90만 원뿐입니다.
나머지 지원 비용이 얼마였는지는 아직 기록을 받지 못했습니다.
이번에는 추진위 예산을 보겠습니다.
2026년 추진위 수입 예산은 약 94억 9천만 원입니다.
그중 약 89억 7천만 원, 94.6%가 빌린 돈, 차입금입니다.
그 안에 서울시에서 빌리는 돈 15억 원이 들어 있습니다.
이것은 지원이 아닙니다. 대출입니다.
대출은 갚아야 하고, 이자가 붙습니다.
그리고 그 빚은 나중에 조합이 생기면 조합원 모두가 갚게 됩니다.
이상한 점이 있습니다.
서울시 융자 공고는 정비구역이 지정된 곳만 신청할 수 있다고 했습니다. 접수는 2026년 5월이었습니다.
우리 단지 정비구역 지정은 10월 15일입니다.
그런데 5월 예산에 이미 서울시 차입 15억 원이 잡혀 있었습니다.
요건이 안 되는데 왜 예산에 넣었습니까?
2026년 9월 30일까지 서울시에서 실제로 들어온 돈은 0원입니다. 추진위는 하반기 공고가 나오면 기준에 맞춰 신청하겠다고 총회 자료에 적었습니다.
추진위 위원장 급여는 한 달 850만 원, 1년이면 1억 원이 넘습니다.
홍보요원 비용으로 1년에 2억 7천만 원이 잡혀 있습니다.
이 돈도 대부분 빌린 돈으로 마련하게 되어 있습니다.
지금 송파구에서만 재건축 35곳, 재개발 8곳, 소규모 정비 24곳, 모두 67곳이 진행 중입니다. (송파구 발표, 2026.8.)
서울시 전체 정비구역은 472곳이고, 그중 아파트 재건축이 117곳입니다. (서울시 현황, 2026.3.)
서울시는 조합설립인가를 마친 곳이 207곳이라고 밝혔습니다. (서울시 팩트브리핑, 2026.5.)
추진위 단계에 있는 곳이 몇 곳인지는 아직 공식 숫자를 확인하지 못했습니다.
서울시는 2031년까지 31만 호 공급을 목표로 내걸었습니다.
송파구는 재건축 신속추진 전담조직을 만들었습니다.
송파구는 조합설립인가를 법정 기한 30일이 아니라 사흘 만에 내준 일도 있습니다. (송파한양1차, 2026.10.)
한꺼번에 수십 곳이 헐리면, 그 주민들은 어디로 이사 갑니까?
주변 전세값은 누가 감당합니까?
다만 하나는 분명합니다. 관은 내 분담금도, 이주비도, 이자도 보증하지 않습니다.
셋째. 무엇을 믿고 서명하셨습니까
동의서에 서명하실 때 무슨 생각을 하셨습니까?
재건축하면 집값이 오른다는 막연한 기대였습니까?
좋은 새 집에서 한번 살아보고 싶은 마음이었습니까?
아니면 동의 안 하면 쫓겨난다는 말 때문이었습니까?
그 서명은 추진위 동의로 끝나지 않습니다.
법은 추진위 구성에 동의한 사람을 조합설립에도 동의한 것으로 봅니다. (도시 및 주거환경정비법 제31조 제3항)
그 설명을 들으셨습니까?
동의서에는 이 동의가 조합설립 동의로도 이어진다는 취지와 함께 "사전에 충분히 설명·고지받았습니다"라는 문구가 인쇄되어 있습니다.
그러나 구청과 추진위원회가 공개한 자료 안에서는, 동의서를 받을 때 실제로 무엇을 설명했는지 보여 주는 자료를 찾지 못했습니다.
이제 기간을 생각해 보겠습니다.
지금부터 새 집에 입주할 때까지 몇 년 걸린다고 생각하십니까?
서울시 스스로 밝힌 평균 정비사업 기간은 신속통합기획을 적용해도 12년입니다. 기존 방식은 21년이었습니다. (서울시 팩트브리핑, 2026.5.)
우리 단지는 이제 정비구역이 지정된 단계입니다.
지금 70세이신 분은 입주할 때 몇 살이 되십니까?
그 사이 공사 기간만 해도 몇 년을 다른 곳에서 살아야 합니다.
그동안 어디서 사실 겁니까?
자녀 집입니까, 전세입니까, 월세입니까?
이주비는 얼마까지, 몇 퍼센트 이자로 빌려준다고 들으셨습니까?
이주비 한도와 금리, 이주 기간은 지금까지 나온 고시와 구청 회신 어디에도 없습니다.
송파구에서만 수십 곳이 동시에 재건축을 하면 주변 전세는 어떻게 되겠습니까?
하나 더 여쭙겠습니다.
공사 기간에 집 주인이 돌아가시면 어떻게 됩니까?
자녀는 헌 집이 아니라 새 아파트를 받을 권리, 입주권을 물려받습니다.
상속세는 그 권리의 값으로 매겨집니다.
집은 헐려 없는데 세금은 수억 원이 나올 수 있습니다.
그 세금은 상속이 시작된 달 말일부터 6개월 안에 현금으로 내야 합니다.
상속인들에게 그 현금이 준비되어 있습니까?
세금이 2천만 원을 넘으면 담보를 맡기고 최장 10년까지 나눠 낼 수 있습니다. 그러나 그동안 가산금이 붙습니다. (상속세 및 증여세법 제71조·제72조)
부모와 10년 넘게 한 집에 산 무주택 자녀는 최대 6억 원까지 공제받는 제도가 있습니다. (같은 법 제23조의2)
그런데 재건축 공사 중에 돌아가신 경우, 이주 기간을 함께 산 기간으로 인정할지는 국세청 판단이 아직 확인되지 않았습니다.
그 위에 분담금 대출과 이주비 대출이 남아 있으면, 그 빚도 함께 물려받습니다.
이것까지 생각하고 서명하셨습니까?
넷째. 열 집 중 일곱 집은 떠난다 — 정착률 27.7%
서울시 재건축·재개발의 원주민 재정착률은 평균 27.7%입니다.
열 집 가운데 일곱 집은 새 아파트가 다 지어져도 그 집에 들어가 살지 못하고 떠났다는 뜻입니다.
좋은 집을 지어 놓았는데 왜 떠나야 했을까요?
그 이유를 생각해 보셨습니까?
답은 돈입니다.
고시 숫자로 계산하면, 지금 84제곱미터에 사시는 분이 같은 크기를 받으려면 약 3억 9천만 원을 더 내야 합니다.
큰 평형은 5억 원이 넘습니다.
그 돈을 현금으로 갖고 계십니까?
집값이 오른다고 통장에 현금이 생기지는 않습니다.
대부분은 대출을 받게 됩니다.
분담금 3억 9천만 원을 연 4%로 빌리면 이자만 한 달에 약 130만 원입니다.
이사 갈 전세금 중 4억 원을 빌리면 한 달에 약 133만 원이 더 나갑니다.
합치면 한 달에 약 263만 원, 이자만입니다. 원금은 별도입니다.
(계산: 3.91억 × 4% ÷ 12 ≈ 130만 원, 4억 × 4% ÷ 12 ≈ 133만 원. 금리는 예시이며 고시·회신에는 금리가 없습니다.)
연금으로 사시는 분이 매달 이 돈을 낼 수 있습니까?
언제까지 갚아야 합니까? 10년입니까, 20년입니까?
은퇴한 뒤 20년 만기 대출을 받아 줄 은행은 있습니까?
대출은 빚입니다.
빚만 없어도 부자라고 했습니다.
젊은 세대라면 일해서 갚을 시간이 있습니다.
인생의 황혼에 빚을 지고 매달 이자를 내는 부담이 정말 별것 아닙니까?
재건축 기간 동안 몸 아프지 않을 자신이 있으십니까?
병원비가 갑자기 들면 무엇으로 내시겠습니까?
결국 감당하지 못하는 분들은 집을 팔거나 현금청산을 받고 떠납니다.
그런데 그 돈으로 이 동네 새 아파트에 다시 들어올 수 있습니까?
정든 동네를 떠나, 친구도 없는 낯선 곳에서 이자만 내다가 노년을 보내시겠습니까?
그것이 27.7%라는 숫자의 뜻입니다.
다섯째. 주민의 뜻은 공정하게 반영됐습니까
여러분의 뜻이 공정하게 반영됐다고 보십니까?
여러분은 필요한 정보를 받고 서명하셨습니까?
법은 조합설립 동의를 받기 전에 추정 분담금 같은 정보를 알려 주도록 정하고 있습니다. (도시 및 주거환경정비법 제35조 제10항)
그런데 조합설립 동의로도 계산되는 추진위 동의서는 2025년 11월에 받았고, 추정 분담금 계산 방식은 11개월 뒤인 2026년 10월 고시에 처음 나왔습니다.
분담금을 모른 채 받은 동의가 조합설립 동의로 계산되고 있는 것입니다.
지금도 세대별 분담금표는 없습니다. 고시에는 정비계획 결정도서를 참조하라고만 적혀 있습니다.
2025년 12월 구청 명부로 보면, 아파트 56개 동 가운데 13개 동은 동의가 절반이 안 됐습니다.
108동은 90가구 가운데 45가구가 동의해 절반에서 한 가구가 모자랐습니다. 107동은 60가구 가운데 31가구로, 한 가구만 빠져도 절반이 안 됩니다.
상가는 전체를 합쳐도 286명 가운데 18명만 동의했습니다.
조합을 세우려면 아파트는 동마다 절반이 넘게 동의해야 하고, 상가는 상가 전체로 따로 기준을 채워야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제35조 제3항)
그 뒤로 동의가 더 들어왔기 때문에 지금 동별 숫자는 다를 수 있습니다. 지금 숫자는 구청이 공개해야 알 수 있습니다.
(출처: 송파구 정보공개 회신, 접수번호 17546824, 2026. 9. 22., 토지등소유자 명부로 계산)
여러분은 손익분기점을 계산해 보셨습니까?
분담금, 이주 기간 이자, 이주비, 재건축부담금, 늘어나는 보유세를 모두 더해 보셨습니까?
그 합계보다 새 아파트 값이 더 올라야 이익입니다.
그리고 그 이익은 다 지어진 뒤에야 생깁니다. 비용은 지금부터 나갑니다.
공사비가 10% 늘면 84제곱미터 분담금은 약 4억 8천만 원, 20% 늘면 약 5억 6천만 원이 됩니다.
지금 우리 아파트가 무너지기 직전입니까?
우리 단지는 2023년 1월 정밀안전진단에서 44.73점을 받았습니다.
그 직전 1월 5일에 기준이 바뀌어 45점 이하면 재건축으로 판정하게 됐습니다.
옛 기준이었다면 공공기관의 추가 검토를 받아야 하는 조건부 재건축 구간의 점수입니다.
그리고 새 기준은 구조 안전성 비중을 50%에서 30%로 낮췄습니다.
건물이 위험해서인지, 불편과 노후 항목 때문인지, 항목별 점수를 구청과 서울시에 청구해 두었습니다.
전세난이 심각한 지금, 꼭 서둘러야 합니까?
누가 서두르자고 합니까?
서울시는 올해 8월부터 조합설립 기간을 1년에서 4개월로 줄이겠다고 했습니다.
추정 분담금 통지와 이의신청 기간을 30일로 줄이고, 창립총회와 함께 진행할 수 있게 했습니다.
주민이 분담금을 보고 생각할 시간은 오히려 줄어든 것입니다.
서두르자는 사람들이 여러분의 이주 대책을 마련해 줍니까?
늘어난 분담금을 대신 내 줍니까?
여섯째. 이익에는 대가가 따릅니다 — 반대한다면 이렇게
세상에 공짜는 없습니다.
새 아파트라는 이익이 있다면, 그 대가를 내야 합니다.
그 대가는 분담금, 이자, 이주 기간의 고생, 재건축부담금, 늘어나는 세금입니다.
재건축부담금은 1인당 평균 초과이익 8천만 원까지는 면제되고, 요건을 갖춘 장기보유 1주택자는 최대 70%까지 감경됩니다. (재건축초과이익 환수에 관한 법률 제12조·제14조의2)
곰곰이 손익분기점을 계산해 보십시오.
지금 당장 서두를 필요가 없다고 판단되면, 반대의사를 표시하십시오.
지금 반대한다고 쫓겨나지 않습니다.
조합이 생기더라도, 조합은 나중에 참여할지를 다시 서면으로 묻습니다. (도시 및 주거환경정비법 제64조 제1항)
다만 그때 동의하지 않으면, 조합은 집과 토지를 팔라고 청구할 수 있습니다. 이것을 매도청구라고 합니다. (같은 조 제4항)
가만히 있으면 조합설립에 동의한 것으로 계산됩니다.
반대가 충분히 모이면 조합 자체가 설립되지 않습니다.
조합설립에는 전체 70% 동의와 각 동마다 과반 동의가 필요합니다. (같은 법 제35조 제3항)
한 동에서 몇 분의 반대가 결과를 바꿀 수 있습니다.
방법은 이렇습니다.
반대의사표시서에 성명을 쓰고 지장을 찍습니다.
신분증 사본을 붙입니다.
같은 서류를 두 통 만듭니다.
한 통은 추진위원회로 보냅니다. 서울 송파구 중대로 60, 주윤빌딩 5층.
한 통은 송파구청장 앞, 주택사업과로 보냅니다. 서울 송파구 올림픽로 326, 우편번호 05552.
두 곳 모두 내용증명 우편으로 보내십시오.
한 곳만 보내거나 일반 우편으로 보내면 효력을 인정받지 못할 수 있습니다. (같은 법 제36조 제1항, 시행령 제33조)
공동명의라면 공유자 모두가 각자 이름을 쓰고 지장을 찍고 신분증 사본을 붙여 보내십시오. 한 분만 서명하면 반대로 세지 않을 수 있습니다.
언제까지 해야 합니까?
조합설립 인가를 신청하기 전까지입니다.
날짜가 미리 정해져 있지 않습니다.
추진위는 내년 초 창립총회를 하겠다고 했습니다.
서울시 새 제도로 창립총회와 인가 신청이 빨라질 수 있습니다.
그래서 빠를수록 안전합니다.
효력은 서류가 도달한 때, 또는 구청이 추진위에 접수를 알린 때 중 빠른 때에 생깁니다.
우체국 영수증의 등기번호로 도달일을 확인해 두십시오.
조합설립 동의서를 따로 내신 분은 처음 동의한 날부터 30일 안, 창립총회 전까지만 철회할 수 있습니다.
어디에도 서명하지 않으셨다면, 동의자 명부에 내 이름이 올라 있지 않은지 열람해 확인하십시오.
일곱째. 분쟁 없는 재건축이 있습니까 — 분담금 폭탄
서울에서 분쟁 없이 끝난 재건축 단지를 찾아보십시오.
찾기 어려울 것입니다.
서울시가 주민 갈등을 줄이겠다며 정비사업 아카데미를 따로 여는 이유입니다.
왜 분쟁이 끊이지 않습니까?
처음에 들은 분담금과 나중에 내는 분담금이 다르기 때문입니다.
지금 말하는 분담금은 확정 금액이 아닙니다. 추정 분담금입니다.
확정 금액은 몇 년 뒤 관리처분계획 때 정해집니다.
그 사이 설계가 바뀌고, 공사비가 오르고, 공사가 늦어집니다.
처음에는 낮게 말했다가, 결국 높게 정해집니다.
이것을 분담금 폭탄이라고 부릅니다.
실제 사례를 보겠습니다.
은마아파트는 84제곱미터 소유자의 추정 분담금이 1억 2천만 원에서 4억 3천만 원으로 늘었습니다. 2025년 9월 1억 8천만 원이던 것이 1년 뒤 4억 3천만 원이 됐습니다.
압구정4구역은 비례율이 66%대에서 46%로 떨어졌습니다.
압구정5구역은 가장 작은 평형을 골라도 1억 원 넘게 더 내야 하는 것으로 나왔습니다.
둔촌주공은 공사가 6개월 멈췄고, 그동안 이주비 이자를 조합원이 직접 냈습니다.
반포주공1단지는 평당 공사비가 548만 원에서 792만 원으로 올랐습니다.
(출처: 각 사업장 언론 보도 2022~2026, 모두 당시 추정치 또는 보도 기준)
우리 단지는 다를까요?
우리 고시 비례율 74.42%도 약속이 아닙니다.
공사비만 10% 올라도 84제곱미터 분담금은 4억 8천만 원이 됩니다.
우리 단지에는 분담금 폭탄이 없을 것이라는 보장이 있습니까?
그 보장을 누가 해 줍니까? 구청입니까, 서울시입니까, 추진위입니까?
아무도 보장하지 않습니다.
마무리
새 아파트에 대한 기대만큼, 내가 감당할 부담도 분명해야 합니다.
동의하기 전에 비용을 물으십시오.
내 집 평가액, 새 집 분양가, 공사비, 이주비 한도와 금리를 요구하십시오.
감당하기 어렵다고 판단하셨다면, 조합설립 인가 신청 전에 정해진 방법으로 반대 뜻을 남기십시오.
내 집과 내 노후는 내가 지켜야 합니다.
근거
- 추진위 구성 일정, 124명 하루 접수, 무투표 확정: 송파구 추진위원회 구성 승인 검토 보고의 추진경위, 송파구 공고 제2025-1976호
- 동의서 4일 만에 50%: 더팩트 2025.12.12. (https://news.tf.co.kr/read/economy/2271890.htm)
- 공공지원과 비용 부담: 도시 및 주거환경정비법 제118조 제2항·제4항
- 추진위 2026년 예산과 차입(수입 예산 9,488,000,000원 중 차입금 8,973,686,716원, 94.6%), 서울시 차입 1,500,000,000원, 위원장 급여, 홍보요원 인건비: 2026.6.29. 주민총회 회의자료 제6호 안건
- 서울시 차입 실제 입금 0원(2026.9.30. 기준): 추진위원회 자금수지보고서
- 송파구 정비사업 67곳: 데일리안 2026.8.3. (https://m.dailian.co.kr/news/view/1673695)
- 서울 정비구역 472곳·재건축 117곳: 청년일보 2026.9. (https://www.youthdaily.co.kr/news/article.html?no=223779)
- 조합설립인가 207곳, 평균 사업기간 12년: 서울시 팩트브리핑 2026.5.7. (https://mediahub.seoul.go.kr/archives/2018070)
- 조합설립 1년→4개월, 통지·이의신청 30일: 스마트투데이 2026.8.19. (https://www.smarttoday.co.kr/ko-kr/articles/110587)
- 송파한양1차 인가 3일: 한국경제 2026.10.13. (https://www.hankyung.com/article/2026101394481)
- 재정착률 27.7%: 서울연구원 등의 통계로 인용된 언론 보도
- 분담금·비례율: 서울특별시고시 제2026-567호(2026.10.15.)
- 동별 동의 현황: 송파구 정보공개 회신(접수번호 17546824, 2026.9.22.) 토지등소유자 명부
- 정밀안전진단 44.73점(2023.1.)과 안전진단 기준 개정(2023.1.5. 시행): 항목별 점수는 송파구·서울시에 정보공개 청구 중
- 다른 단지 사례: 각 사업장 언론 보도(2022~2026)
- 상속세 연부연납·동거주택 상속공제: 상속세 및 증여세법 제23조의2·제71조·제72조
- 재건축부담금 면제·감경: 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제12조·제14조의2
판례는 쓰지 않았습니다.
방송 뒤에 고친 곳
- 둘째: "수입 예산 89억 7천만 원 전부가 차입금"을 "수입 예산 약 94억 9천만 원 중 약 89억 7천만 원(94.6%)이 차입금"으로 고쳤습니다. 서울시 차입금의 실제 입금이 2026.9.30. 기준 0원이라는 사실을 넣었습니다.
- 셋째: 동의서 인쇄 문구와 설명 기록에 관한 문장을, 공개 자료에서 설명 자료를 찾지 못했다는 확인 범위로 고쳤습니다.
- 다섯째: 동의율 수치를 법이 정한 동 기준(상가 전체를 하나의 동으로 셈)으로 다시 계산해 적었습니다. 방송에서 말한 "62개 동 가운데 19개 동"은 명부의 동 표기를 그대로 센 숫자였습니다. 방송에서 말한 동의서 수기번호와 검인 도장에 관한 대목은 종이 원본을 확인할 때까지 뺐습니다.
- 여섯째: 조합설립 뒤 다시 묻는 절차에 이어지는 매도청구를 덧붙였고, 공동명의 반대의사표시 방법을 공유자 모두 서명하는 방식으로 고쳤습니다.